Vaciado de piso tras un desahucio o lanzamiento judicial en Barcelona

¿Quién vacía el piso después de un desahucio y quién lo paga?

Tras un lanzamiento judicial en Barcelona, el vaciado del inmueble corresponde al propietario, no al juzgado. La comisión judicial entrega la posesión y se marcha; los enseres que el ejecutado no retire en el plazo que le señale el Letrado de la Administración de Justicia «se considerarán bienes abandonados a todos los efectos» (art. 703.1 LEC). El gasto lo adelanta el ejecutante, aunque las costas de la ejecución sean a cargo del ejecutado (art. 539.2 LEC).

El artículo 703 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil regula la entrega de bienes inmuebles y el destino de las cosas que quedan dentro. El artículo 704 fija los plazos de desalojo. El artículo 539.2 determina quién soporta y quién adelanta las costas. La retirada posterior de esos enseres es, además, gestión de residuo, sujeta al régimen de la Ley 7/2022.

Qué dice exactamente la ley y qué no dice

El plazo de desalojo: art. 704 LEC

El artículo 704.1 de la LEC dice, literal: «Cuando el inmueble cuya posesión se deba entregar fuera vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan, el Letrado de la Administración de Justicia les dará un plazo de un mes para desalojarlo. De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho plazo un mes más.»

• Ese mes solo rige si el inmueble es vivienda habitual del ejecutado. Si hablamos de un local, una nave o una segunda residencia, el plazo del 704.1 no aplica.
• La prórroga no es automática. Exige motivo fundado y son, como máximo, dos meses en total.
• Si hay terceros ocupantes distintos del ejecutado, el art. 704.2 les da diez días para presentar los títulos que justifiquen su situación.

Desde el 26 de mayo de 2023, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, añadió este párrafo al art. 704.1: «Transcurridos los plazos señalados, se procederá de inmediato al lanzamiento, fijándose día y hora exacta de éste tanto en la resolución inicial como en la que acuerde la prórroga o en cualquier resolución ulterior que acuerde el lanzamiento […]». Traducido: se acabaron los lanzamientos con fecha abierta. Para el propietario esto cambia la planificación entera: hay una hora concreta sobre la que montar el cerrajero, el equipo, el camión y el permiso de vía pública.

El lanzamiento: quién entra y quién autoriza

El lanzamiento es un acto procesal con día y hora fijados por el juzgado. Entra la comisión judicial y entrega la posesión del inmueble. En los desahucios por falta de pago o por expiración del plazo, el propio art. 703.1 permite simplificar esa presencia: «[…] bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.»

• Nadie puede entrar antes. Ni tú, ni un cerrajero contratado por ti, ni una empresa de vaciado. Una empresa que te ofrezca entrar antes te está ofreciendo un problema.
• La comisión judicial no vacía nada. Entrega posesión y levanta acta.
• El cerrajero lo pones tú. El juzgado no lo aporta. Es el olvido más repetido: se coordina abogado, procurador, empresa de vaciado y camión, y a las nueve de la mañana nadie puede abrir la puerta ni cambiar el bombín después.

El artículo 703 y los enseres que quedan dentro

El art. 703.1 LEC dice, literal: «Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del título, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al ejecutado para que las retire dentro del plazo que señale. Si no las retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos.» Esa frase no ha cambiado desde el año 2000.

Lo que la ley no dice, y es la fuente de la mitad de los conflictos:

• No fija un plazo concreto ni uniforme. Lo señala el Letrado de la Administración de Justicia en cada procedimiento. Cualquiera que te dé una cifra general de días se la está inventando.
• No dice que puedas tirar nada el mismo día del lanzamiento por defecto. Depende de lo que haya resuelto el juzgado.
• No dice que el juzgado te pague el vaciado. Ni que lo organice.
• No designa a nadie depositario de los enseres del inquilino. El único depósito que contempla el art. 703 es otro y es por otra cosa: el apartado 3 permite «la retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable» cuando en el lanzamiento se hacen constar desperfectos en el inmueble.

Por eso la primera pregunta que te va a hacer cualquier empresa seria no es cuántos metros tiene el piso. Es: ¿qué dice exactamente el decreto o la diligencia sobre los enseres y qué plazo ha señalado?

Quién adelanta el dinero, que es lo que nadie te explica

Ganar el procedimiento y que te devuelvan lo gastado no ocurren el mismo día. Es el artículo 539.2, párrafo segundo, de la LEC: «Las costas del proceso de ejecución […] serán a cargo del ejecutado sin necesidad de expresa imposición, pero, hasta su liquidación, el ejecutante deberá satisfacer los gastos y costas que se vayan produciendo […]»

Primera mitad, la buena. Las costas de la ejecución son a cargo del ejecutado sin necesidad de expresa imposición. Segunda mitad, la que duele. Hasta que esas costas se liquiden, el ejecutante deberá satisfacer los gastos que se vayan produciendo. El cerrajero de esa mañana lo pagas tú. Los operarios y el camión los pagas tú. Y luego se liquidan. Que el gasto sea «a cargo del ejecutado» y que el dinero salga de tu cuenta son dos hechos compatibles y simultáneos.

Lo que sí depende de ti: llegar a la liquidación con papeles

Solo se acredita lo que está documentado. Un pago en efectivo sin factura no es un gasto acreditado. Una factura nominativa, con la fecha del lanzamiento, la dirección del inmueble, los conceptos desglosados —jornadas, operarios, transporte, gestión de residuo— y el número de autos consignado, es un documento que tu procurador puede incorporar sin tener que reconstruir nada.

Que ese gasto acabe reconocido o no en la liquidación es criterio del juzgado y trabajo de tu abogado; ELMAS no presta asesoramiento jurídico. Lo que sí está en nuestra mano es que el papel llegue en condiciones de ser presentado. Esa es la diferencia real entre una empresa de vaciado y una furgoneta. No la velocidad. El papel.

Cronología real de un lanzamiento con vaciado

El cuello de botella no suele ser el vaciado. Es el permiso de vía pública: en Barcelona la reserva de ocupación de vía pública en calzada para carga se pide con cinco días laborables de antelación como mínimo, y hay un trámite distinto si la ocupación es de hasta seis días consecutivos o si supera ese plazo (Ajuntament de Barcelona). Con la fecha del juzgado en la mano —y ahora la ley obliga a que sea una fecha con hora—, ese trámite se lanza el mismo día que se conoce.

En qué momento entramos nosotros

Entramos después de la entrega de posesión. Nunca antes, nunca por iniciativa propia del propietario, nunca sin que la comisión judicial haya hecho su parte.

1. Leemos el decreto. Necesitamos saber qué ha resuelto el juzgado sobre las cosas que hay dentro y qué plazo ha señalado.
2. Comprobamos el acceso. Planta, ascensor, ancho de escalera, distancia del portal a donde puede parar el camión.
3. Tramitamos la reserva de vía pública si la calle lo exige.
4. Nos presentamos con el equipo a la hora del lanzamiento, esperamos fuera y entramos cuando se nos dice que podemos entrar. Cuando la fecha viene apretada, se organiza como un vaciado urgente con fecha cerrada.
5. Ejecutamos según lo que permita la resolución: retirada completa el mismo día, o intervención posterior al vencimiento del plazo señalado.
6. Documentamos. Inventario fotográfico de lo que había antes de tocar nada.
7. Clasificamos y entregamos a gestor registrado, con su justificante.
8. Facturamos con desglose pensando en que ese papel va a acabar en un juzgado.

El punto 6 no es burocracia. Si el ejecutado aparece a los tres meses diciendo que dentro había un televisor de gama alta, la única defensa razonable es un inventario fotográfico fechado del estado real del inmueble.

Qué incluye y qué no incluye

Sobre los aparatos eléctricos y electrónicos, el Real Decreto 110/2015 usa un término concreto: su artículo 17.4 dice «el transporte de RAEE lo realizarán gestores registrados a excepción del supuesto del artículo 23.3», y el artículo 28.1 obliga a quien los recoge a suministrar «un justificante en el que se indiquen la fecha de la entrega, el tipo de aparato entregado, la marca, el número de serie, si es posible, y la información que suministre el usuario». No es un extra: es lo mínimo exigible.

Dos advertencias honestas. Si el piso lleva meses cerrado y hay materia orgánica, plaga o riesgo biológico, deja de ser un vaciado ordinario. Y los materiales porosos —colchones, moquetas, sofás de tela— no se limpian: se retiran.

Qué documentación te entregamos

Es la parte del servicio que un propietario en esta situación debería mirar antes que ninguna otra, precisamente porque el art. 539.2 LEC le obliga a ir adelantando el gasto.

• Factura formal, nominativa y desglosada por conceptos, con la dirección del inmueble y la fecha de intervención. Redactada para poder aportarse en la ejecución.
• Inventario fotográfico del estado del inmueble antes de la retirada, con fecha.
• Justificante de entrega a gestor registrado, con la fecha de descarga y los códigos LER correspondientes.
• Albarán del traslado, si el juzgado ordenó custodia en tu procedimiento, con la relación de lo trasladado.

Ese justificante no es papeleo decorativo. La Ley 7/2022 tipifica como infracción grave «el abandono […] el vertido y la gestión incontrolada de cualquier tipo de residuos no peligrosos […]» (art. 108.3.c), con multa de 2.001 a 100.000 euros según el art. 109.1.b).1.º. Un vaciado que acaba en un descampado es exactamente ese supuesto.

Sobre el número de transportista conviene ser claro contigo, aunque no nos favorezca del todo: la inscripción en la Agència de Residus de Catalunya es pública y consultable. Pídesela a cualquier empresa que contrates, incluidos nosotros. Y pide también su póliza de responsabilidad civil, con compañía y capital asegurado. Una empresa que no te enseña esos dos documentos por escrito antes de entrar en un piso que acaba de recuperar un juzgado no debería entrar en ese piso.

Cuatro errores que salen caros

Contratar el vaciado antes de leer el decreto. Si el juzgado ha señalado un plazo al ejecutado y tú has contratado una retirada completa para el mismo día, o pierdes el servicio o te adelantas a lo que dice la resolución. Primero el papel, después el camión.

Tirar los enseres antes de que venza el plazo señalado. Es el error más caro de todos, porque abre la puerta a una reclamación del ejecutado por el valor de lo destruido.

Pagar sin factura o con factura genérica. El art. 539.2 LEC ya te obliga a adelantar el dinero. Si además lo adelantas sin documentar, has convertido un gasto reclamable en un gasto y punto.

Olvidar el cerrajero. Se coordina todo menos lo único que abre la puerta. Y una vez dentro, si no se cambia el bombín en el acto, el inmueble sigue teniendo llaves circulando.